Co to jest immisja?
Immisja to negatywne oddziaływanie nieruchomości na sąsiednią. Takie oddziaływanie może przyjmować różne formy: od uciążliwego hałasu, emisji dymu, pyłów, zanieczyszczeń wody, nieprzyjemnych zapachów czy intensywnego oświetlenia.
Podstawą prawną jest art. 144 ustawy Kodeks cywilny, w którym ustawodawca wskazuje, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Przepis ten ma na celu przede wszystkim zapobiegać konfliktom sąsiedzkim oraz zabezpieczać interesy właścicieli nieruchomości.
Rodzaje immisji
Immisja bezpośrednia – oznacza bezpośrednią ingerencję w prawo własności właściciela nieruchomości. W orzecznictwie przyjmuje się, że działanie takie stanowi bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej własności, podobną do wkroczenia na nieruchomość.
Immisja pośrednia – stanowi skutek zachowań właściciela nieruchomości w wykonywaniu uprawnienia do korzystania ze swej rzeczy.
Immisja materialna – polega na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząsteczek gazów, pyłów, pary, spalin, ciepła, bądź sił jak hałas, wstrząs, fale elektromagnetyczne.
Immisja niematerialna – oddziałuje na sferę psychiki właściciela nieruchomości jak zakłócenie poczucia estetyki bądź zagrożenie bezpieczeństwa.
Roszczenia właściciela nieruchomości
Właściciel nieruchomości w pierwszej kolejności powinien uczynić skierowanie do właściciela sąsiedniej nieruchomości pisemnego wezwania do zaniechania uciążliwych działań. W przypadku braku podjęcia ze strony naruszającego do zaprzestania czynności, właściciel może domagać się na drodze sądowej:
- przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń
- odszkodowania za spowodowane straty
W przypadku dochodzenia odszkodowania muszą zostać spełnione następujące przesłanki odpowiedzialności deliktowej:
- powstanie szkody
- bezprawne działanie sprawcy immisji
- pomiędzy szkodą i działaniem musi zaistnieć związek przyczynowo- skutkowy.